Arrendar casa em Portugal: guia prático, do contrato à mudança
Arrendar casa exige algum planeamento, mas é um processo simples quando sabe o que pedir, o que verificar e o que diz a lei. Neste guia explicamos, passo a passo, o que deve analisar antes de procurar casa, o que verificar na visita, que documentos e cláusulas deve ter o contrato e o que fazer depois de assinar.
Em resumo
- O contrato de arrendamento tem de ser feito por escrito.
- Num contrato com prazo certo para habitação permanente, o prazo mínimo é de 1 ano.
- A caução não pode ultrapassar o valor de duas rendas. Por acordo escrito, podem ser pagas antecipadamente, no máximo, duas rendas.
- O senhorio tem de comunicar o contrato às Finanças até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento.
- O certificado energético deve ser disponibilizado antes de assinar o contrato.
Este guia é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. As regras citadas constam do Código Civil e de fontes oficiais, consultadas em outubro de 2026.
Neste artigo
1. Antes de procurar: arrendar é a melhor opção?
Antes de começar a procurar casa, compare o arrendamento com a compra e pense no seu horizonte: quanto tempo conta ficar na mesma zona, quanto pode pagar por mês e de quanta flexibilidade precisa.
Vantagens de arrendar
- Menor investimento inicial: em vez da entrada para um crédito e dos custos de compra, paga em regra a primeira renda, a caução e, se for acordado, rendas antecipadas.
- Menos encargos com o imóvel: o IMI é pago pelo proprietário e, salvo acordo em contrário, as obras de conservação cabem ao senhorio.
- Mais mobilidade: se mudar de emprego ou de cidade, é mais fácil mudar de casa, desde que respeite os prazos de aviso.
Desvantagens de arrendar
- Menor estabilidade: no fim do prazo, o senhorio pode opor-se à renovação, desde que cumpra os prazos e as regras da lei.
- Menos liberdade na casa: só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio as autorizar por escrito.
- Sem património próprio: a renda paga não se traduz em capital, ao contrário de uma casa comprada.
Além destes prós e contras, há dois fatores decisivos: o seu orçamento e a localização.
Quanto pode pagar de renda?
Some à renda as despesas fixas da casa (água, eletricidade, gás, internet e, se for o caso, condomínio) e compare o total com o rendimento líquido mensal do agregado. Uma regra prática muito usada é não ultrapassar cerca de um terço desse rendimento. Guarde também uma reserva para o arranque: a primeira renda, a caução e eventuais rendas antecipadas.
Depois, avalie a localização: a distância ao trabalho ou à escola, os transportes públicos, o comércio, os serviços de saúde e o ruído da rua, de dia e à noite.
2. Procurar e visitar a casa
Pode procurar casa em portais imobiliários, através de agências de mediação imobiliária ou por contacto direto com os proprietários. Se recorrer a uma agência, confirme que tem licença de mediação imobiliária válida, emitida pelo IMPIC.
Alguns cuidados que evitam problemas:
- Confirme que o anúncio indica a classe energética do imóvel: é obrigatório nos anúncios de venda e de arrendamento (SCE).
- Não pague sinal, caução ou rendas antes de visitar a casa e de confirmar quem é o proprietário.
- Peça a caderneta predial ou a certidão do registo predial, que identificam o imóvel e o seu proprietário.
O que verificar na visita
Na visita, olhe para os pormenores e faça todas as perguntas de que precisar:
- sinais de humidade ou bolor em paredes, tetos e janelas;
- estado da pintura, do chão, das portas e das janelas;
- instalação elétrica e canalização: teste torneiras, interruptores, tomadas e fechaduras;
- casa de banho: autoclismo, chuveiro e escoamento da água;
- se a casa for mobilada, o estado de cada móvel e eletrodoméstico;
- a idade do prédio e a data das últimas obras;
- a vizinhança, o estacionamento e o ruído;
- quem paga o quê: condomínio, pequenas reparações e manutenção dos equipamentos. O que ficar combinado deve passar para o contrato.
3. Documentos e contrato de arrendamento
O contrato de arrendamento urbano tem de ser celebrado por escrito (artigo 1069.º do Código Civil). Pode ter prazo certo ou duração indeterminada.
Prazo e renovação
- Num contrato com prazo certo para habitação permanente, o prazo não pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos. Este mínimo não se aplica à habitação não permanente nem a fins transitórios indicados no contrato, como motivos profissionais ou de estudo (artigo 1095.º).
- Salvo acordo em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no fim do prazo, por períodos iguais ou de 3 anos, se o prazo for inferior (artigo 1096.º).
Documentos que lhe vão pedir
- documento de identificação (Cartão de Cidadão, passaporte ou título de residência) e NIF;
- comprovativos de rendimentos, como os últimos recibos de vencimento ou a declaração de IRS;
- em alguns casos, os dados de um fiador.
Documentos que o senhorio deve ter
- certificado energético válido, disponibilizado antes da assinatura do contrato (SCE);
- licença de utilização, quando exigível, que atesta que o imóvel pode ser usado para habitação (artigo 1070.º);
- caderneta predial e certidão do registo predial, que identificam o imóvel.
O que deve ficar no contrato
- identificação do senhorio e do inquilino (nome, documento de identificação, NIF e morada);
- identificação do imóvel e se é arrendado com ou sem mobília;
- fim do contrato (habitação permanente ou não permanente) e prazo;
- valor da renda, data e forma de pagamento e regras de atualização;
- caução e rendas antecipadas, se existirem;
- quem paga o condomínio, os consumos e as pequenas reparações;
- regras sobre obras, animais e subarrendamento;
- um inventário do recheio e do estado da casa, de preferência com fotografias.
Comunicação às Finanças
Depois de assinado, o senhorio tem de comunicar o contrato à Autoridade Tributária até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, no Portal das Finanças. Se não o fizer, o inquilino pode fazer essa comunicação. Em regra, o senhorio emite depois recibos de renda eletrónicos, que servem de comprovativo de pagamento.
O fiador
Muitos senhorios pedem um fiador: uma pessoa que se compromete a pagar as rendas se o inquilino não o fizer. Antes de assinar, o fiador deve ler com atenção até onde vai a fiança, por exemplo, se cobre as renovações do contrato.
Se o inquilino se atrasar e não regularizar a situação em 8 dias, o senhorio tem de notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes, e só depois lhe pode exigir o pagamento (artigo 1041.º do Código Civil).
Caução e rendas antecipadas
A caução é uma garantia, não um pagamento de renda. Por lei, não pode ultrapassar o valor de duas rendas. As rendas só podem ser pagas antecipadamente por acordo escrito e por um período não superior a dois meses (artigo 1076.º do Código Civil).
No fim do contrato, a caução deve ser devolvida, descontados eventuais danos ou valores em dívida. Para evitar discussões, faça um inventário com fotografias à entrada e à saída e registe no contrato o valor da caução entregue.
4. Apoios ao arrendamento
Se a renda pesa muito no seu orçamento, veja se pode candidatar-se a um apoio público. O mais conhecido é o Porta 65 Jovem, que apoia jovens dos 18 aos 35 anos no arrendamento de habitação para residência permanente, com uma percentagem do valor da renda. As candidaturas fazem-se no Portal da Habitação.
Os programas e as condições mudam com frequência. Confirme sempre os apoios em vigor e os requisitos no Portal da Habitação e no gov.pt, e veja também se a câmara municipal da sua zona tem programas próprios.
5. Depois de assinar: renda, obras e saída
Mudança e contratos da casa
Com o contrato assinado, trate dos contratos de água, eletricidade, gás e internet. Muitas vezes basta mudar a titularidade dos contratos existentes, apresentando o contrato de arrendamento. Faça-o com antecedência, porque alguns pedidos demoram vários dias úteis.
Pagamento da renda
Salvo acordo em contrário, a renda vence no 1.º dia útil do mês anterior àquele a que diz respeito (artigo 1075.º do Código Civil). Se se atrasar, o senhorio pode exigir, além da renda, uma indemnização de 20% do valor em dívida, mas esse direito cessa se pagar no prazo de 8 dias a contar do início do atraso (artigo 1041.º).
Obras
Salvo acordo em contrário, as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, cabem ao senhorio. O inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita do senhorio (artigo 1074.º).
Sair da casa
Para não renovar o contrato, o inquilino tem de avisar o senhorio com antecedência: por exemplo, 90 dias se o prazo for de 1 a 6 anos, ou 120 dias se for de 6 anos ou mais. Passado um terço do prazo, pode também pôr fim ao contrato a qualquer momento, com 120 dias de aviso se o prazo for igual ou superior a 1 ano, ou 60 dias se for inferior (artigo 1098.º).
IRS
As rendas da sua habitação permanente podem ser dedutíveis no IRS, dentro dos limites em vigor em cada ano. Confirme no Portal das Finanças se as rendas que pagou estão comunicadas.
É senhorio?
Se for proprietário e preferir delegar a gestão do arrendamento, da cobrança das rendas e dos recibos à relação com o inquilino, pode contar com a Condoroo.
Perguntas frequentes
Qual é o valor máximo da caução num arrendamento?
A caução não pode ultrapassar o valor de duas rendas (artigo 1076.º, n.º 2, do Código Civil). Além disso, por acordo escrito, só podem ser pagas antecipadamente, no máximo, duas rendas.
O contrato de arrendamento tem de ser escrito?
Sim. O contrato de arrendamento urbano tem de ser celebrado por escrito (artigo 1069.º do Código Civil).
Qual é o prazo mínimo de um contrato de arrendamento para habitação?
Num contrato com prazo certo para habitação permanente, o prazo mínimo é de 1 ano e o máximo de 30 anos. O mínimo não se aplica à habitação não permanente nem a fins transitórios indicados no contrato (artigo 1095.º do Código Civil).
Quem comunica o contrato de arrendamento às Finanças?
O senhorio, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, no Portal das Finanças. Se não o fizer, o inquilino pode fazer essa comunicação.
Com quanto tempo de antecedência tenho de avisar que vou sair?
Depende do prazo do contrato. Para não renovar, são 90 dias se o prazo for de 1 a 6 anos e 120 dias se for de 6 anos ou mais. Passado um terço do prazo, pode sair a qualquer momento com 120 dias de aviso (prazo de 1 ano ou mais) ou 60 dias (prazo inferior a 1 ano), nos termos do artigo 1098.º do Código Civil.
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Sobre o autor: José Maria Bourbon
Formado em Comunicação Social e Cultural pela UCP Lisboa e com um mestrado em Jornalismo Desportivo em Londres, José Bourbon é atualmente o fundador da plataforma online de saúde mental PartilhadaMente. Paralelamente, trabalha ainda como freelancer para vários blogs, tendo escrito sobre vinhos (wine.pt), imobiliário (Reswap) e empreendedorismo (BETup). Trabalhou como jornalista desportivo para a Sports Gazette, estagiou no Expresso Online e criou em 2016 o Panorâmico, um site que pretendia quebrar com a corrente de notícias ao minuto. Trabalhou ainda na Amnistia Internacional e no Departamento de Comunicação do Programa INOV Contacto (AICEP Portugal). É um apaixonado por desporto e por temáticas sociais, desde saúde mental a direitos humanos.
