Spread? 5 questões essenciais para o negociar bem
Indice
1. O que é o spread
O Spread é basicamente um custo relativo à taxa de juro (TAEG) mas que se distingue de todos os outros custos por ser uma percentagem definida individualmente pelo banco, caso a caso, contrato a contrato, quando concede um empréstimo.
2. Posso tentar negociar o spread?
Claro que sim, é muito comum que o tenha de fazer e pode fazê-lo a qualquer momento: antes de fechar o empréstimo ou durante o mesmo.
3. qual é O Valor máximo de spread que devo aceitar?
O valor de Spread considerado justo, varia de período para período, e depende de caso para caso, pois está relacionado com a percepção de risco que o banco faz do empréstimo que lhe está a pedir. Apesar disto, atualmente, aconselhamos a tentar negociar o spread do seu empréstimo com o seu banco, se este se encontrar acima dos 1,4%.
Mas vá preparado. Faça primeiro um pequeno estudo de mercado: analise as alternativas, comparando as outras ofertas de outros bancos com a que tem atualmente e mostre ao banco que sabe perfeitamente o que a concorrência está a oferecer.
4. Quais os fatores que mais influenciam a minha capacidade de obter um bom spread ou de o baixar?
Tente colocar-se por um momento no lugar de um banco. O que é que qualquer banco odeia? Perder dinheiro. E quando é que se está mais perto de perder dinheiro? Quando o risco é elevado. Portanto, o seu objetivo deve ser, por um lado, diminuir a percepção de risco e, por outro, aumentar a sua capacidade negocial.
Estratégias para uma maior facilidade em negociar o spread:
a) Entrada inicial elevada: quanto mais elevada for a entrada, menor será o valor do crédito* que o banco terá de conceder, assim como valor a pagar de prestações mensais, o que diminui o risco de banco e, portanto, aumenta as suas possibilidades de aprovação e de obtenção de um spread reduzido
*A percentagem máxima de financiamento que pode solicitar ao Banco é 90% do preço final da casa, ou seja, se a casa que vai comprar custar 250.000€, o banco só pode financiar até 225.000€, os restantes 25.000€ terá de ser o comprador a assumir como entrada inicial. Exceção: nos casos em que o imóvel pertence à própria instituição que está a conceder o crédito, é possível conseguir um financiamento total da casa, sem entrar com qualquer valor inicial
b) Garantias bancárias para negociar o spread
Para além de demonstrar ao banco que tem rendimentos estáveis, existem mais 2 coisas que para dar ainda mais segurança ao banco:
- Apresentar um fiador
- 2ª hipoteca de um imóvel / terreno em seu nome livre de encargos como hipoteca
c) Cross-selling
É o chamado toma lá dá cá, muito apreciado pelos bancos. Basicamente consiste em subscrever outros produtos do banco em troca de uma redução do spread. O banco diz-lhe: “Muito bem, aceitamos reduzir o spread, se em contrapartida subcrever o cartão de crédito, domiciliar o seu ordenado, adotar um Plano Poupança Reforma e seguros de vida e multirriscos do nosso banco”.
Esta pode ser uma opção importante, mas antes de avançar com a mesma deve fazer uma análise muito rigorosa, verificando se os encargos que terá com estes produtos são de facto menores do que irá poupar com a redução do Spread.
Aconselhamos-lhe também a olhar para a Taxa anual Efetiva Global (TAEG) para comparar os custos do crédito habitação em diferentes entidades, dado que essa taxa representa o custo anual de um empréstimo incluindo todas as comissões e despesas associadas.
d) Taxa de esforço sustentável
A taxa de esforço, tal como o nome indica, serve para medir o esforço que cada cliente terá de fazer mensalmente, tendo em conta o seu ordenado e as suas despesas, para pagar o empréstimo. Assim a taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento total que um agregado familiar terá de utilizar para o pagamento das prestações de crédito contraídas.
Regra geral os bancos aconselham a que a sua taxa de esforço não seja superior a 33% – ⅓ dos rendimentos da família – mas no caso de crédito habitação, costumam permitir até 40%.
Quanto mais reduzida for a sua taxa de esforço, maior será a sua capacidade de negociar o spread, uma vez que a percepção da probabilidade de incumprimento é menor.
Para para calcular a Taxa de Esforço pode fazer a seguinte equação = [(Encargos financeiros / rendimento líquido total do agregado) × 100] ou fazer o download deste simulador criado pelo Comparajá.
e) Comprar Imóveis do Banco
Há várias vantagens de comprar uma habitação que pertença ao banco que lhe vai conceder o crédito habitação – estas são:
- possibilidade de conseguir um financiamento de 100%
- maior probabilidade de obtenção de um spread reduzido
- Prazos mais alargados para o pagamento e por vezes existência de um período de carência
Factores que influenciam a percepção de risco por parte do banco
a) Bom Historial de crédito: se no passado realizou outros empréstimos em que cumpriu todos os prazos, sem atrasos, esse é um ponto a seu favor
b) Saldo positivo: nunca tem a sua conta a zeros ou a negativos
c) Relação com o banco: quanto melhor e mais duradoura for a sua relação com o seu banco (=) + probabilidade do banco se sentir seguro a negociar consigo
d) Rendimentos constantes e situação profissional estável: se já for efetivo na sua empresa e trabalhar na mesma há vários anos, isso será algo que irá ser valorizado pelo seu banco, pois dá-lhes uma maior garantia de que mesmo que as taxas de juro subam, continuará a conseguir pagar o empréstimo
e) Idade: Apesar de não ser uma variável sobre a qual tenha grande controlo, este também é um aspeto tido em conta pelos bancos na hora de conceder crédito para a compra do seu imóvel. Isto porque quanto mais jovem for, menor é (em termos teóricos) a sua disponibilidade financeira, assim como a sua estabilidade profissional e salarial, o que poderá dificultar um pouco a obtenção de crédito para habitação.
Quanto mais checks fizer nesta lista, maior será a probabilidade de obter um empréstimo com um spread favorável.
5. o que fazer caso a negociação não corra como esperado?
Tem duas hipóteses:
H1 – Caso esteja a tentar renegociar o spread com o seu banco, pode sempre ponderar transferir o crédito para uma instituição com uma melhor proposta. No entanto, é importante saber que:
- Terá de avisar o banco com um antecedência de 10 dias úteis
- Esta transferência tem custos: terá de pagar uma comissão ao banco, sendo que esta não pode exceder 0,5% do capital que é reembolsado – no caso de contratos com taxa variável – e os 2%, para os de taxa fixa
Assim, talvez só compense mudar de banco se for para reduzir o spread de forma considerável. Se por exemplo, apenas poupar 60 euros pode não compensar.
H2 – Caso esteja a negociar pela primeira vez, é optar por outra opção de crédito de outro banco
Se quiseres saber mais sobre todo o processo de compra de uma casa e o que deves fazer depois de negociares o teu spread, sugerimos que leias “Compra de um imóvel: um guia passo a passo“. Se quiseres ver outras notícias clica aqui.
